Kajar Kruus ja Tarmo Loog: kinnisvara arendamine on maraton

Tehnopol on juba mõnda aega jõudsasti laienenud – aadressile Mäealuse 2-4 kerkib uus 8-korruseline mugav ärihoone. Ehitussektoris ja kinnisvaraturul on samal ajal olukord raske – ehitusmaterjalide hind ning alltöövõtjate tingimused seavad kinnisvaraarendajaid keerulistesse olukordadesse. Kuidas mõjutab Tehnopoli hoonet arendava Astlanda Ehituse tööd praegune kriis, millist tulevikku nähakse ärikinnisvaral, töökultuuril ning ärilinnakutel, arutasime Tehnopoli arendus- ja kinnisvara juhi Tarmo Loogi ning Astlanda Ehituse elamuehituse ja kinnisvaraarenduse divisjoni direktor Kajar Kruusaga.

Milliseid uusi trende olete te viimase aasta jooksul ärikinnisvaraturul tähele pannud?

Tarmo Loog: Minul on olnud üksikuid juhtumeid, kus ettevõtted on leidnud, et laiendamiseks pole vaja kontoripinda suurendada, vaid toimub roteerumine – tööl on teatud arv kohti ja inimestel on võimalik valida, kas nad töötavad kodust või töölt.

Teine valdav tendents oli see, et küsitakse hinnaalandust, kuna kontorit ei ole vaja kasutada. Püsikulusid hakati mitmes valdkonnas kokku tõmbama: osadel pandi ärid täielikult lukku, teistel tekkisid tellimuste ja raha liikumisega raskused ning kolmandad nii-öelda kalastasid, kasutades ära tekkinud olukorda ja võimalust, kuigi tegelikult otsene vajadus puudus.

Ma arvan, et kontoripindade tulevik oleneb kõige rohkem ettevõtte spetsiifikast – kellel on vaja füüsiliselt kohal olla, sellel ei muutu mitte midagi, kes on avastanud, et kodukontor on efektiivne, läheb hübriidlahenduse peale.

Kajar Kruus: Arendaja vaatest olen märganud tendentsi, et ettevõtted ei taha ennast pikaks ajaks siduda, sest nad ei oska prognoosida oma ruumivajadust viie või kümne aasta peale. See asjaolu kusjuures pole ainult koroonaga seotud. Tahetakse olla dünaamilised ning soovitakse paindlikke lahendusi, et saaks äripinda kas vähendada või suurendada.

Seda ma ei usu, et kontorivajadus täiesti ära kaob. Ettevõtted vajavad ühise tiimitunde tekitamiseks ja hoidmiseks kooskäimise kohta, sest kui kõik töötaksid kogu aeg kodukontoris ja üksteist ei näeks, siis ühel hetkel nad ei teakski, kes on nende töökaaslased. Ühiste nõupidamiste, ürituste, kooskäimiskohtadena jäävad kontorid ilmselt alles, aga võib juhtuda, et ettevõtted, kelle töötajatel on võimalik osaliselt kodus töötada, jäävad seda võimalust aktiivsemalt kasutama.

Viimasel ajal on palju juttu olnud, et erakinnisvara buumib, kuid äriärikinnisvaras on vaikus. Mis teie olukorrast arvate?

Kajar Kruus: Eluasemeturg on praegu väga aktiivne, tehinguid tehakse palju ja kõik tahavad osta, läbi aegade on see tegelikult nii olnud, et ärikinnisvara turg käib järel eluasemeturul. Kui täna ostetakse kortereid palju, siis ärikinnisvaraturg on aasta-kaks järel, samal ajal ootavad ettevõtted, mis koroonast saab. Ma usun, et kui koroona läbi saab ja uut lainet ei tule, siis ettevõtted hakkavad jälle oma kolimis- ja laienemisplaane üle vaatama.

Ma arvan, et hetkel on erakinnisvara kokkuostmise põhjuseks inflatsioonioht. Paljud arvavad, et homme saab sama raha eest vähem, mistõttu tuleb osta juba täna. Seepärast ostavad osad inimesed hetkel kortereid ka investeeringuks. Inimesed otsivad oma säästudele kindlat kohta. Tavaline eestlane ei julge väärtpaberi aktsiaturule julge minna, ta ei saa sellest väga aru. Eestlased on kinnisvarausku ja arvavad, et kui nad oma vara kinnisvarasse panevad, siis see on kindel koht, mis kasvab ja sellega ei saa mööda panna.

Ärikinnisvara valdkonna vaikusest hoolimata arendab Astlanda Tehnopoli linnakusse uut suurt ärihoonet. Millist tulevikku te sellel hoonel näete?

Kajar Kruus: Kinnisvara arendamine ei ole nagu saja meetri jooks, see on pigem maraton. Protsessid ei toimu kiiresti – uue maja turule toomine võtab aega umbes kolm-neli aastat. Me teeme neid otsuseid ikkagi pikaajalises vaates – 10-20 aastaks, mistõttu ongi praegu õige aeg maja valmis ehitada. Kui täna juba oleks hästi suur nõudlus, siis oleks juba hilja, sest siis läheks kolm aastat uue pinna ehitamisega aega. Meil on siin kahes majas ettevõtteid, kelle jaoks on ruumid kitsaks jäänud ja kes tahavad laieneda. Me näeme selles ka enda klientide jaoks laienemisvõimalust.  

Tarmo Loog: Üks ärikinnisvara tulevik on veel vakantsi hoidmine, sest arendajale on oluline paindlikkus. Vastasel juhul ei ole võimalik ruumide vahetuse ja suuruse muutmisel puhvrit hoida. Paindlikkuse tagamiseks on vaja hoida teatud ruumivaru.

Kuna uue Tehnopoli hoone projekteerimist alustati juba enne koroonakriisi, siis kas see võimaldab piisavat paindlikkust, mida nüüd tekkinud tingimustes vaja?  

Kajar Kruus: Me töötame selle kallal iga päev nii palju, kui me oskame ja klientide tagasisidet oleme saanud.

Tarmo Loog: Maja projekteerimise lähteülesandeks oli põhimõtteliselt moodulsüsteem, kus saab vaheseinu liigutada, nende paigaldamine ja äravõtmine on kiire ja odav, mis võimaldab ka paindlikkust. Ümberehitused on üldiselt kallid ja mõjutavad kokkuvõttes ka tugevalt büroopindade rendihinda.

Miks peaksid ettevõtted otsustama ärilinnakusse kolimise kasuks eraldiseisva büroohoone asemel? Milles seisneb ärilinnakute väärtus selles töötavate inimeste jaoks?

Kajar Kruus: Esmalt tuleks lahti seletada, mida me peame silmas ärilinnaku all. Kui räägime Tehnopolist, siis on minu arvates siinne eelis Tallinna Tehnikaülikooli lähedus, mis võimaldab mugavat koostööd. Tehnopol annab ka ettevõtetele lisatuge oma äriliste tugiteenustega. Kolmandana muidugi see, et ärilinnakus peaks olema ettevõtetel võimalik lisaks teenuseid tarbida, näiteks sporti teha, süüa ja vaba aega veeta. Ärilinnakus on võimalik rohkem teenuseid tarbida kui kuskil üksikus hoones.

Tarmo Loog: Linnakul on eelis esiteks mugavuse poolest. Kui võtta üksik ärihoone, kus puuduvad muud teenused, on ta kasutuses üheksast viieni. Ülejäänud aja ei toimu midagi. Inimesed aga teevad sageli teatud isiklikke toimetusi tööajast, näiteks käivad juuksuris või maniküüris. Töötades üksiku ärihoone juures, võtab vajalikku asutusse ja tagasi liikumine päris arvestatava aja. Ärilinnakus on aga kõik teenused kohapeal olemas, mis on tööandja vaatevinklist kasulikum ja töötaja jaoks mugavam.

Samuti on see oluline rohelise mõtteviisi poolest, sest inimene saab linnakust kõik vajaliku kätte, ilma et oleks tarvidust kaugemale liikuda. Inimesel tekib enda jaoks aega juurde, sest pole vaja erinevate teenuste jaoks mööda linna ringi sõita.

Samuti on oluline, et linnaku teenused muutuksid atraktiivseks ka ümberkaudsetele elanikele. See aitab pikendada linnaku kasutusaega. Näiteks Tehnopoli Gym! jõusaal pikendab meie parkla kasutusaega, sest õhtuti on parklas rohkem ruumi ja trennihuvilistel mugavam kohale tulla. Suuremaks eesmärgiks ongi kogu infrastruktuuri pikem kasutus ja seda on üksikul ärihoonel praktiliselt võimatu saavutada.

Mis on Eesti ärilinnakute jaoks järgmine arenguhüpe, mis ees ootab?

Tarmo Loog: Kindlasti ligipääsetavus on oluline märksõna. Kinnisvaravaldkonnas on levinud ütlus, et kinnisvara teeb atraktiivseks asukoht, asukoht ja asukoht. Teadus- ja ärilinnakute jaoks on oluline ligipääsetavus erinevate transpordiliikidega.

Samuti mõjutab atraktiivsust ka oluliste kõrvalteenuste lähedalolek. See on oluline, sest inimesed väärtustavad järjest rohkem enda isiklikku aega pere, hobide jms jaoks.

Kolmandaks toimub ettevõtete mõistes teatud valdkondade koondumine. Näiteks Tehnopolis tegutsevad valdavalt IT-ettevõtted, kuid üritame üha rohkem siia rohe- ja tervisevaldkonda sisse tuua. See saab ka edaspidi olema trendiks, et linnakud on keskendunud teatud valdkondadele.

Kas Astlanda on mingil viisil läinud rohepöördega kaasa oma arendustes ja kui, siis kuidas?

Kajar Kruus: Ikka oleme. Osalt sunnib seda seadusandlus ja normid, kuid teiselt poolt inimeste mõtteviisi muutus. Me oleme näiteks korterelamutel majade energiaklassi parandanud, paigaldades päikesepaneele ning muutnud neid energiatõhusamaks. Samuti rajame elektriautodele laadimisvõrgustikku nii äri- kui erahoonete juurde. Ilmselt 10-20 aasta perspektiivis väheneb fossiivsetel kütustel sõitvate autode tootmine. Lisaks pöörame ehitamisprotsessis tähelepanu prügi käitlemisele.

Tarmo Loog: Küsimus on aga, kas tarbija on valmis seda kõike ka kinni maksma?

Kajar Kruus: Üldiselt mitte.

Kuidas saate hakkama olukorraga ehitussektoris, kus ehitusmaterjali on puudu ja allhangete puhul tehakse hinnapakkumisi, mis kehtivad väga lühikest aega?

Kajar Kruus: Väga keeruline on. Hetkel muutuvad sisendhinnad iga päev ning materjalide tarneajad on samuti oluliselt pikemad. Materjale peab varem tellima ning ka sisendhindade poolest oleme väga volatiilses olukorras, kus ehituspuidu, metallklaaside, alumiiniumkaablite hinnad tõusevad. Alltöövõtjad ei soovi neid riske võtta ning oleme teinud kokkuleppe, et katame materjalikulu ise. Ilmselt on ees inflatsiooniline keskkond.

Tarmo Loog: Praegusel hetkel on üsna keeruline arvestada ehituse lõplikku maksumust, sest üldiselt on objekti minimaalseks ehitusajaks umbes 1,5 aastat. Mina olen kuulnud juttu, et hinnatõus pidi sõltuma praegusest ehitusbuumist USAs. Kuna seal saab ehitusmaterjali eest küsida hetkel kolm korda kõrgemat hinda, siis suunatakse ka materjali rohkem sinna. Siin aga tekib defitsiit ja hinnad tõusevad. Väidetavalt loodetakse, et olukord stabiliseerub sügisel.

Kajar Kruus: Me usume, et suudame Tehnopoli uue hoone valmimistähtajast kinni pidada, planeerime oma tegevusi ja hankeid pikalt ette. Praegu on ehituses väga oluline professionaalne projektijuhtimine, hankegraafikud ja planeerimine. Õnneks hinnad lõpmatuseni tõusta ei saa, muidu kukuks meie rahandus kokku. Inflatsiooniline keskkond ootab ees, aga kui suur ja kui pikalt, seda me ei tea.

Tarmo Loog: Meil on väike majandus ning kui majandusämblikuvõrgus keegi suur tegija midagi muudab, siis annab see võnkeid kogu võrgule ehk ka meile.